关于公开征求《临沂市物业管理条例（草案）》意见的公告

第一章  总  则

 

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，促进和谐宜居社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，按照法律、法规的规定和物业合同的约定，对物业服务区域内的建筑物以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 物业管理应当坚持以人民为中心，遵循党建引领、业主自治、政府监管、多方参与的原则，推动在物业服务人、业主委员会、临时物业管理委员会中设立党的基层组织，打造沂蒙红色物业党建品牌。

第四条 市、县（区）人民政府应当加强对物业管理的组织领导，将物业管理纳入基层社会治理体系，建立健全部门分工负责、协同监管机制，协调解决物业管理的重大问题，统筹推进物业管理各项工作。

第五条 市、县（区）人民政府住房城乡建设部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

发展改革、公安、民政、司法、自然资源和规划、生态环境、城市管理、市场监督管理、国防动员、消防救援等部门机构按照各自职责，负责物业服务区域内监督管理工作。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，指导、监督辖区内物业管理项目的移交和接管，加强对物业管理活动的日常监督管理，调解处理物业纠纷。

居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理以及社区服务中与物业管理有关的工作，负责指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

第七条 物业行业协会应当加强行业自律，依法组织实施自律性规范，提高从业人员整体素质和技能水平，调解行业纠纷，推动行业健康有序发展。

鼓励物业服务人加入行业协会。

第二章  前期物业与配套设施

第八条 物业服务区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑建筑物的规模、物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业服务区域；住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业服务区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，经街道办事处、乡镇人民政府和县（区）人民政府住房城乡建设部门确定，可以划分为不同的物业服务区域。

建设单位办理商品房预售许可或者商品房现售备案前，应当向县（区）人民政府住房城乡建设部门申请划分物业服务区域。

第九条 住宅物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者商品房现售备案前，依法通过招标的方式选聘前期物业服务人。鼓励非住宅物业的建设单位通过招标方式选聘前期物业服务人。

建设单位应当与选聘的前期物业服务人签订前期物业服务合同。建设单位与房屋买受人签订的房屋买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。

第十条 物业服务区域内应当配置物业服务用房。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。物业服务用房应当进行简单装修，能够独立使用，配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）位于地面以上、独立成套、相对集中，具备供水、排水、供电、供热、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道，所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外；

（三）与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付，建设工程项目分期开发建设的，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发项目总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

第十一条 市、县（区）人民政府行政审批服务部门在核发建设工程规划许可证时，应当将物业服务用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明。建设单位在办理商品房预售许可或商品房现售备案时，应当注明物业服务用房的坐落和建筑面积，不得将物业服务用房纳入销售范围。

第十二条  物业服务区域内的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要，其归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

业主、物业使用人要求承租尚未出售、附赠的车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

建设单位与物业服务企业、使用人就民用建筑防空地下室的维护管理责任和维护费用等有合同约定的，从其约定。地下人防工程作为地下车位使用的，可以出租，不得出售、附赠。建设单位应当对人防工程停车位作出明显标识。

建设单位在商品房销售时，应当将本物业服务区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以明确并公示。

第十三条  占用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。

停放车辆不得影响道路通行，不得妨碍消防、急救等特种车辆执行任务，不得损坏共用设施设备。

第十四条  旧住宅区中，经业主共同决定，可以通过拓宽道路、改造绿地或者公共场地、建设立体停车库（位）等方式增加停车位。新增停车位的设置应当符合消防等相关安全规范要求，按照法律、法规规定需办理审批手续的应当经相关行政主管部门批准。

第十五条  新建或者改扩建住宅项目应当按照规划要求配套建设电动车停放场所和充电设施。既有住宅区应当结合旧小区改造等，完善电动车停放场所和充电设施。

第十六条 新建物业服务区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设项目竣工验收合格后，应当将物业服务区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备按照规定移交给专业经营单位维护、管理，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收，其维护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担；尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

已交付使用的住宅小区专业经营设施设备应当移交专业经营单位维护、管理。符合移交条件的，专业经营单位应当接收；不符合移交条件的，市、县（区）人民政府应当组织改造，改造合格后移交。专业经营单位不得拒绝接收。

第十七条 建设单位应当在物业交付前完成工程竣工验收，未经工程竣工验收或者工程竣工验收不合格的不得办理物业交付手续。

第十八条  前期物业服务人承接新建物业前，应当按照有关规定和前期物业服务合同的约定，与建设单位共同对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议，并于物业交付使用时在物业服务区域内显著位置向业主公开承接查验结果。

承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。

建设单位与物业服务人恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第十九条  建设单位应当在县（区）人民政府住房城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下，按照规定向前期物业服务人移交物业服务用房和下列资料：

（一）物业管理区域划分相关文件；

（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的清单，并书面承诺补交的具体时限。

第二十条 物业服务人应当自签订物业服务合同之日起十日内，持下列文件向物业所在地的县（区）人民政府住房城乡建设部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验、交接记录；

（六）其他承接查验有关的文件。

 

第三章  业主和业主组织

第一节  业  主

 

第二十一条  房屋的所有权人为业主。本条例所称业主还包括：

（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

第二十二条  住宅小区内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。业主小组可以推荐业主代表，主持讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维护、更新、改造等事项；可以由小组全体业主书面授权业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议三日前，应当就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，由业主代表在参加业主大会会议投票时提交。

第二十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主应当按照法律、法规以及临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等规定的程序行使业主权利，业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二十四条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业服务区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者临时物业管理委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳住宅专项维修资金；

（五）按时支付物业服务费；

（六）履行物业安全使用责任；

（七）按照有关规定分类投放生活垃圾；

（八）配合物业服务人实施物业管理；

（九）法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，履行相应义务。

第二节  业主大会

 

第二十五条  业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会。一个物业服务区域依法成立一个业主大会，业主大会由物业服务区域内全体业主组成。

物业服务区域内业主人数较少且经全体业主决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；

（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

第二十六条  建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告县（区）人民政府住房城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。

筹备组由七人以上单数组成，可以由建设单位、前期物业服务人、业主和街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。筹备组中的业主代表可以由业主推荐、自荐或者居民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定。被推荐或者自荐人数较多的，应当由业主协商确定；协商不能确定的，根据获得推荐的人数多少确定，人数多者优先，人数相同的，以面积多者优先。筹备组中的业主代表不得担任首届业主委员会成员。

第二十七条  业主大会筹备组应当履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；

（五）列明物业区域共用部位和共用设施设备相关清单；

（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内显著位置公告前款规定的内容，并通过书面或者其他方式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第二十八条  业主大会会议依照法律、法规的规定召开，由业主共同决定下列事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会和更换业主委员会成员和候补成员；

（四）选聘、续聘、解聘物业服务人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，对业主委员会实施任期、离任经济责任审计，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（七）调整普通住宅前期物业服务收费；

（八）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八项至第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十九条  业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定；未作约定的，按照下列方法确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；

（三）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；

（四）总人数，按照前项的统计总和计算。

第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过信息化手段等形式召开。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业服务区域内公告，公告时间不少于五日。凡书面投票表决的，表决意见由业主本人签字；业主委托其他业主签字的，应当出具书面授权委托书，一位业主最多只能接受三位业主委托。采用互联网方式表决的，应当通过住房城乡建设部门建立的电子投票系统进行。

业主大会会议召开十五日前，业主委员会应当通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业服务区域内显著位置公示，并同时告知居民委员会、村民委员会，居民委员会、村民委员会应当派代表列席会议。

业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

 

第三节  业主委员会

 

第三十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，依照有关法律、法规规定和业主大会的授权开展活动，接受业主大会和业主的监督，履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主与业主大会选聘、续聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）拟订需要提交业主大会决定事项的方案；

（五）监督住宅专项维修资金的使用以及组织住宅专项维修资金的补建、再次筹集；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时支付物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（七）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止；

（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（九）定期向业主通报工作情况，每季度向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权；

（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十二）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得擅自决定本条例第二十八条第一款规定事项；业主大会不得授权业主委员会决定本条例第二十八条第一款规定事项。

第三十二条  业主委员会人数由五人以上单数组成，具体人数由筹备组根据实际情况确定。

业主委员会可以设立候补成员，候补成员人数不得超过成员人数的百分之五十。业主委员会任期内出现缺员时，由候补成员按照得票数的顺序进行递补。

第三十三条 业主委员会成员候选人通过下列方式产生：

（一）社区党组织推荐；

（二）居民委员会、村民委员会推荐；

（三）业主自荐或者联名推荐；

（四）公开选举。

筹备组应当从按照前款方式推荐的人选中确定正式候选人名单，报街道办事处、乡镇人民政府。

引导和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼长积极参选业主委员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员。

第三十四条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向县（区）人民政府住房城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案。县（区）人民政府住房城乡建设部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十日内颁发备案证明，并出具业主委员会印章刻制证明。

业主委员会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会、业主委员会印章和业主委员会财务专用章。

业主委员会信息变更的，应当自变更之日起三十日内书面告知县（区）人民政府住房城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第三十五条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开会议，经三分之一以上业主委员会成员提议，业主委员会应当召开临时会议。

业主委员会会议由主任或者执行成员负责召集，有三分之二以上成员出席方可召开，作出决定时应当经全体成员过半数签字同意。成员不得委托他人出席会议，不得委托他人签字。候补成员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会会议作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业服务区域内显著位置公告。业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

业主委员会主任、执行成员无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他成员或者业主可以申请街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

第三十六条  业主委员会成员、候补成员不得实施下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）将业主共有财产出售、出租、出借给他人或者设定担保等侵害业主共有财产权利；

（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职责的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员、候补成员有前款规定行为之一且情节严重的，由街道办事处、乡镇人民政府督促业主委员会提请业主大会罢免其资格。在成员、候补成员资格被罢免前，业主委员会应当停止其履行职责，并向业主公示。

第三十七条  业主委员会每届任期不超过五年，成员可以连选连任，具体由业主大会议事规则明确。

任期内，业主委员会成员经递补人数仍不足总数的三分之二，或者业主委员会拒不履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第三十八条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责。县（区）人民政府住房城乡建设部门或者街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的决定，违反法律、法规的，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三十九条  业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举；未按照规定进行新一届业主委员会选举的，业主委员会应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在接到报告后三十日内组建换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议，在换届小组成立之日起九十日内选举产生新一届业主委员会。

 

第四节  临时物业管理委员会

 

第四十条 物业服务区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当自发生之日起三个月内组建临时物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，经两次筹备组织召开业主大会会议未选举出业主委员会的；

（三）业主委员会因任期届满或者成员缺额、被罢免等情形，需要重新选举，经街道办事处、乡镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会的。

第四十一条  临时物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府负责组织成立，作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项、推动成立业主大会以及选举产生业主委员会。

第四十二条  临时物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、建设单位、物业使用人、业主代表等七人以上单数组成，其中业主人数不少于总人数的二分之一。

临时物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。业主、物业使用人代表按照业主委员会成员候选人方式产生。临时物业管理委员会应当在物业服务区域内显著位置公示成员名单。业主有异议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府实名提出。

第四十三条  临时物业管理委员会任期一般不超过二年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府组织成立新的临时物业管理委员会。

临时物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。

第四十四条 临时物业管理委员会应当依法履行职责，不得从事与物业管理无关的活动，不得作出与物业管理无关的决定。

临时物业管理委员会应当及时向业主公开物业管理相关信息，接受街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。临时物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。

 

第四章  物业服务

第一节  物业服务人

 

第四十五条 业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；委托他人管理的，一个物业服务区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。

鼓励业主大会采取招投标的形式选聘物业服务人。

第四十六条  业主大会选聘物业服务人提供物业服务的，应当与物业服务人签订物业服务合同。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

第四十七条  物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（二）定期听取业主的意见和建议，及时答复业主提出的询问，接受业主监督，改进和完善服务；

（三）定期向业主大会、业主委员会、临时物业管理委员会报告物业服务履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等；

（四）遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理、人民防空等法律、法规的规定，制定物业服务区域应急管理预案，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（五）加强对物业服务区域安全巡查，发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关部门报告；

（六）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（七）对违反有关治安、环保、消防、人民防空等法律、法规的行为及时采取合理措施制止，向有关部门报告并协助处理；

（八）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者临时物业管理委员会；

（九）配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。

第四十八条  物业服务人在行政审批服务部门办理登记后，应当及时登录物业企业信用信息管理系统，录入信用信息，建立信用档案，自觉接受住房城乡建设部门的指导和监管。

第四十九条  物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：

（一）营业执照、项目负责人、服务电话、投诉电话；

（二）物业服务的内容、等级、标准，收费项目、收费标准和依据、收费方式等；

（三）供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位的报修电话等；

（四）上一年度公共收益收支和专项维修资金筹集、使用情况；

（五）其他应当公示的信息。

物业服务人可以同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第五十条  物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：

（一）业主共有部分经营管理档案；

（二）监控、电梯、消防、有限空间等共有部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）住宅装饰装修管理资料；

（四）业主名册；

（五）物业服务人或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运等书面协议；

（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第五十一条  物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。未约定期限的，应当在合同终止之日起三十日内退出物业服务区域。

原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

原物业服务人违反第一款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第五十二条  物业服务区域突发失管状况时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、期限、费用等相关事项在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不得超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第二节  物业服务收费

 

第五十三条  建设单位在办理商品房预售许可或者商品房现售备案前，应当拟定物业服务方案，并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请确定前期物业服务等级。

街道办事处、乡镇人民政府应当会同县（区）人民政府住房城乡建设主管部门以及居民委员会、村民委员会、建设单位，根据小区规划建设情况、物业服务内容和标准，会商确定前期物业服务等级和收费标准。

第五十四条  物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费实行政府指导价；非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同住房城乡建设部门制定相应的基准价和浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布；实行市场调节价的，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定物业服务价格，并根据服务标准和物价指数等因素动态调整。

物业服务人提供物业服务合同约定以外专项服务的，其收费标准可以另行约定。

第五十五条  因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，物业服务人应当遵守下列规定：

（一）委托具有资质的中介机构对上一年度物业项目经营情况进行审计，将审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日；

（二）制定调整收费标准的方案，确定拟调整收费标准的范围和理由，调整后的收费标准、服务内容和服务标准等事项，将调整方案在物业服务区域内显著位置公示三十日；

（三）调整方案应当由业主共同决定。

物业服务人违反前款规定的，不得调整物业服务费标准。物业服务人应当将调整物业服务费标准的事项和结果及时报告街道办事处、乡镇人民政府。

第五十六条  业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业服务费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付；物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

物业服务人不得采取停止或者以限时、限量等方式变相停止供水、供电、供气、供热和限制车辆进出等方式催交物业费。

前期物业服务的普通住宅交付后连续空置六个月以上的，经业主与物业服务人共同确认，自空置之日起，按照不超过物业服务合同约定的百分之六十交纳前期物业服务费。其他物业交付后连续空置六个月以上的，其物业服务费收费标准由物业服务人与业主另行约定。

第五十七条  建设单位、物业服务人等利用物业服务区域共用部位、共用设施设备进行经营的，其公共收益在扣除合理成本后归业主共有。下列收益属于公共收益：

（一）利用物业服务区域内业主共有道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；

（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、共用设施设备发布广告的经营性收入；

（三）利用物业服务用房或者公共区域获取的租金；

（四）共有部分被依法征收的补偿金；

（五）法律、法规规定的其他应当归业主共有的收入。

公共收益应当按照业主大会或者业主依法共同决定使用，可以用于补充住宅专项维修资金。

一个物业服务区域应当开立一个公共收益账户。物业服务人利用共用部位、共用设施设备经营的，业主委员会应当将公共收益单独列账、独立核算。

第五章  物业的使用和维护

第五十八条  业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。

物业服务区域内不得实施下列行为：

（一）违法搭建建（构）筑物、障碍物或者挖掘地下空间；

（二）侵占绿地，毁坏绿化植物和绿化设施；

（三）占用楼顶等共有部分放置杂物；

（四）破坏或者擅自改变建（构）筑物外立面造型；

（五）未按规定分类并投放生活垃圾；

（六）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（七）损坏、擅自拆改建（构）筑物承重结构、主体结构；

（八）通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道和疏散通道等业主共有部分，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（九）从建（构）筑物中向外抛掷物品；

（十）饲养动物干扰他人正常生活；

（十一）产生社会生活噪声干扰他人正常生活；

（十二）在共用走廊、门厅、楼梯间、楼道、安全出口等位置停放摩托车、电动车、自行车或者私拉电线为电动车充电；

（十三）违反规定出租房屋；

（十四）法律、法规禁止的其他行为。

发生有前款规定行为的，任何组织和个人有权投诉、举报；业主委员会、物业服务人应当及时劝阻，劝阻无效的，向有关部门报告。

第五十九条 因特殊情况，需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第六十条  业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人和相邻业主，并遵守物业服务人提示的合理注意事项，配合其进行必要的现场检查；事先未告知物业服务人的，物业服务人有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。

第六十一条  物业服务区域内有下列情形之一的，可以应急使用住宅专项维修资金：

（一）物业服务区域内屋面、外墙防水严重损坏的；

（二）电梯发生故障影响正常使用，需立即维修的；

（三）消防设施存在严重故障，需立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的；

（五）玻璃幕墙炸裂的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（七）地下车库以及其他地下公共空间雨水倒灌的；

（八）其他危及房屋安全和人身财产安全，需要实施应急维修、更新和改造的紧急情况。

应急维修情形出现时，物业服务人或者相关业主应当立即报告业主委员会，经相关业主、业主委员会、物业服务人共同现场查验、确认后立即组织维修；未成立业主委员会的，应当立即向居民委员会、村民委员会报告，经相关业主、物业服务人、居民委员会、村民委员会共同现场查验、确认后立即组织维修。

住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额，维修、更新、改造方案，工程决算报告、验收合格证明以及业主分摊情况等在物业服务区域内显著位置公示。

任何组织和个人不得在应急维修过程中骗取、套取住宅专项维修资金。

第六十二条  物业保修期内，业主专有部分及物业服务区域内业主共有部分的养护、维修责任，由建设单位承担。

物业保修期届满九十日前，街道办事处、乡镇人民政府应当会同县（区）人民政府住房城乡建设部门，指导业主委员会组织业主对物业的质量进行全面查验。经查验存在质量问题的，应当督促建设单位履行保修责任。

物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。物业服务区域内共有部分的养护、维修和管理责任，由全体业主共同承担。业主委托物业服务人管理的，由物业服务人按照物业服务合同的约定承担养护、维修和管理责任。

第六十三条  物业服务人应当建立健全物业共有部位、共用设施设备管理养护制度，按照合同的约定加强对共有部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护，并做好记录。

物业服务人应当根据日常检查发现的问题，提出共有部位、共用设施设备维修、更新、改造的建议，告知业主委员会，提请业主大会表决后组织实施。

物业服务区域内电梯等特种设备和消防设施，物业服务人应当委托具有相应资质的专业服务单位负责维护和保养，并明确各方安全管理责任。鼓励采取电梯“保险+服务”管理模式，依法通过使用公共收益、提取维修资金等方式投保电梯维修保险。

第六十四条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户。

专业经营单位对物业服务区域内的专业经营设施设备进行维修、养护和更新时，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

第六章  法律责任

第六十五条  违反本条例规定的行为，法律、法规已经规定法律责任的，适用其规定。

第六十六条  违反本条例规定，建设单位有下列情形之一的，由住房城乡建设部门给予处罚：

（一）违反本条例第十二条第二款规定，对业主、物业使用人要求承租车位、车库，建设单位拒绝出租的，责令建设单位限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；

（二）违反本条例第十二条第四款规定，未将本物业服务区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以明确并公示的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款；

（三）违反本条例第十九条规定，拒不移交物业服务用房的，处五万元以上二十万元以下罚款。

第六十七条  违反本条例规定，物业服务人有下列情形之一的，由住房城乡建设部门给予处罚：

（一）违反本条例第四十九条规定，未公示相关内容的，责令限期改正；逾期未改正的，处一千元以上五千元以下罚款；

（二）违反本条例第五十一条规定，物业服务合同终止后，物业服务人拒不退出物业服务区域或者不移交有关资金、资料和物品的，责令限期改正；逾期未改正的，给予通报批评，并处一万元以上十万元以下罚款；

（三）违反本条例第五十六条规定，采取停止或者以限时、限量等方式变相停止供水、供电、供气、供热和限制车辆进出等方式催交物业费的，责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下罚款。

第六十八条  本条例规定的行政处罚，实行相对集中行政处罚权的，按照有关规定执行。

第六十九条  住房城乡建设部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关部门、单位及其工作人员在物业管理工作中，有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附  则

第七十条  本条例自 年 月 日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

关于《临沂市物业管理条例（草案）》的说明

——2023年10月27日在临沂市第二十届人民代表大会

常务委员会第十四次会议上

临沂市住房和城乡建设局局长　赵　明

 

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受市人民政府委托，现就《临沂市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）作如下说明：

一、制定《条例》的必要性

物业管理涉及千家万户，是重要的民生工程。近年来，市委市政府高度重视物业管理工作，先后部署开展党建引领沂蒙红色物业、物业领域突出问题综合整治等工作，将物业管理工作纳入全市高质量发展考核，并作为书记抓基层党建突破项目的重点任务，构建了“上下联动、齐抓共管”工作机制，全市物业管理工作取得明显成效。新华社、人民网等多家媒体先后报道我市物业管理工作经验。截至目前，全市共有物业服务企业751家，物业从业人员7万余人，服务住宅小区3444个、面积2亿余平方米，居民户数约143.7万户。

虽然我市物业管理工作取得长足发展，但当前仍然存在一些问题和不足，主要表现为：属地管理责任、部门责任落实不到位，开发遗留问题较多，物业企业服务不规范，维修资金使用表决难等问题。尽管，《民法典》和《山东省物业管理条例》对物业管理作出了规定，为物业管理工作提供了制度保障，但是操作性和针对性不够强，缺少具体的落实措施，因此出台物业管理地方性法规，对于进一步规范物业管理工作、提升基层治理水平具有重要意义。

二、《条例（草案）》的起草、审查过程

（一）高度重视，认真准备。《条例》列入2023年市人大常委会立法审议项目以来，市住建局高度重视，成立立法工作专班，制定工作方案，认真学习上位法，深入开展调研，广泛收集资料，经过多次讨论研究，搭建了《条例》总体框架，形成了《条例（草稿）》。

（二）调研考察，征集意见。市住建局会同市人大常委会城环资工委、市司法局赴深圳、佛山、珠海等市考察学习，到兰山区、沂水县等县区开展立法调研，召开专家论证会、部门座谈会等20余次，多次书面征求发改、城管、市场监管等部门单位和各县区的意见建议，吸收意见建议120余条，在此基础上，经过反复推敲论证，形成《条例》送审稿，报市司法局进行合法性审查。

（三）深入论证，形成草案。市司法局会同市人大常委会法工委和市住建局通过实地走访、座谈交流、立法调研等方式，再次对条例草案进行研究论证，并通过市政府、市司法局网站向社会公开征求意见，最大程度采纳各方意见建议。8月24日，市委副书记、市长张宝亮主持召开市政府常务会议，研究通过了《条例（草案）》。

三、《条例（草案）》的主要内容

《条例（草案）》共7章70条。第一章总则，主要规定了适用范围、管理原则、主管部门职责、镇街职责等；第二章前期物业与配套设施，主要规定了物业服务区域划分、物业服务用房配置及专营设施管理等；第三章业主和业主组织，主要规定了业主的权利和义务、业主大会召开方式和职责、业主委员会人员构成和职责等；第四章物业服务，主要规定了物业服务人的相关权利和义务等；第五章物业的使用和维护，主要规定了业主禁止行为、物业养护维修责任等；第六章法律责任，主要规定了违反有关规定应承担的法律责任；第七章附则，规定了实施时间。

四、需要说明的几个问题

（一）党建引领沂蒙红色物业。为充分发挥基层党组织对物业管理的政治引领和统筹协调作用，《条例（草案）》规定“推动在物业服务人、业主委员会、临时物业管理委员会中设立党的基层组织，打造沂蒙红色物业党建品牌”（第三条），“引导和支持业主中的中共党员，参选业主委员会成员”（第三十三条）。

（二）细化补充上位法规定。《条例（草案）》在上位法规定的基础上，对一些规定进行了细化补充。一是规定“物业用房应当简单装修，能够独立使用，所在楼层不得高于二层”（第十五条）。二是对“业主”的概念进行了扩充，规定“尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、继承、征收补偿等方式取得建筑物所有权的单位或者个人”也属于业主（第二十一条）。三是规定了物业服务费用的调整程序，调整后需在物业服务区域内显著位置公示三十日，并及时报告街道办事处、乡镇人民政府（第五十五条）。

（三）总结提炼临沂经验做法。《条例（草案）》认真总结我市物业管理工作的经验做法，将其上升为法规制度。一是规范物业承接查验环节，明确物业交接时相关单位的责任义务。（第十八条）。二是明确物业服务公示内容，要求物业服务人如实公示并及时更新相关信息（第四十九条）。三是明确前期物业服务等级和收费标准确定程序，街道办事处、乡镇人民政府应当会同县（区）人民政府住房城乡建设主管部门以及居民委员会、村民委员会、建设单位，会商确定前期物业服务等级和收费标准（第五十三条）。

（四）聚焦问题加强特色创新。《条例（草案）》结合临沂实际，进行了一些特色创新。一是创设候补成员制度，规定：业主委员会可以设立候补成员，如业主委员会任期内出现缺员，由候补成员按照得票数的顺序进行递补（第三十二条）。二是创新规定了维修资金应急使用有关程序，要求“住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核”（第六十一条）。三是新增了物业保修期届满前查验制度，要求物业保修期届满九十日前，组织业主全面查验物业质量，存在质量问题的，督促建设单位履行保修责任（第六十二条）。

（五）增强刚性明确法律责任。《条例（草案）》针对六种上位法未明确的情形增设了法律责任。一是对建设单位“车位车库只售不租”“不明确公示车位车库数量”“拒不移交物业服务用房”的行为进行行政处罚（第六十六条）。二是对物业服务人“未按规定公示相关内容”“拒不退出物业管理区域或者不移交有关资金、资料和物品”“采取停水、停电、停气、停暖和限制出入等方式变相催交物业费”的行为进行行政处罚（第六十七条）。

《条例（草案）》和以上说明，请予审议。